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　　有兩位白骨精姑娘一直咨詢我買房的事情，直到春節(jié)前，我還告訴她們趕快選房，別急著回老家過年，也別忙著相親。年不是年年都有么，男人不是到處都是么，都不會漲價的，只有北京的房子說漲就漲。

　　好嘛，年過了，歡樂過新年，煙花燦九天；親相了，BJ單身日記里又一篇脆弱戀愛心的破滅；房也漲了，雪片般“北京又漲了”的信息在各個群里炸著鍋。

　　首都北京又經(jīng)歷了一輪33天的暴漲，有好事者微博如下，你感受一下這個50平米學區(qū)豪宅散發(fā)出的熱度：

　　然而，統(tǒng)計數(shù)據(jù)一片大跌，每個城市都在各自的語境里跌著，要么量跌要么價跌，要么環(huán)比跌，要么同比跌，要么新房跌，要么二手房跌，再不行的，還有哪個區(qū)域里王大爺家的房租跌了。

　　北京在數(shù)據(jù)里也跌了，好像是新房網(wǎng)簽量，而且是大跌50%。其實，北京新房已經(jīng)很少，如果它這兩個月根本沒有新房進入市場或者房管局控制新房入市節(jié)奏，新房成交量必然下降吧？

　　官方一般發(fā)布新房數(shù)據(jù)，一是因為新房數(shù)據(jù)比較容易獲得，二是新房經(jīng)過它的濾鏡之后能磨皮修白。

　　然而，北京已經(jīng)是二手房市場了，2016年二手房成交量占總量的85%。而且新房大多在荒郊野外，早就不能反映真正的市場了。不過，我們的二手房備案數(shù)據(jù)因為稅務原因與實際市場遠遠脫節(jié)，沒有辦法采用官方數(shù)據(jù)，他們自己也不用。

　　看二手房數(shù)據(jù)，最可行的是鏈家、中原這些中介機構的數(shù)據(jù)，它們掌握了真實交易信息。

　　2月份，北京鏈家成交量達到11981套，如果按照鏈家占北京二手房市場50%計算，北京2月二手房成交了大約24000套，這已經(jīng)趕上了調(diào)控前的2016年7月、8月的成交量，不要忘了，2月份還有個春節(jié)哦。

　　中原地產(chǎn)顯示的2月份北京成交均價是70702元，搜房顯示的北京2月份二手房均價62414元，Q房網(wǎng)顯示的是59178元，平均一下是64098元，套均面積按照90平米估算，北京套均價格大約是577萬.
　　Q房網(wǎng)顯示上海是52502元，搜房網(wǎng)顯示54021元，平均是53262元，上海二手房近年套均成交面積大約是80平米，上海套均價格大約是426萬.（.港.股.那.點.事.）
　　中原顯示深圳二手房均價是47108元，Q房網(wǎng)顯示是49192元，搜房數(shù)據(jù)是49108元，平均一下是48469元，深圳去年成交的二手房套均面積是84平米，那么，深圳的套均價格大約是407萬.
　　深圳白擔了最貴的虛名，北京上海地盤大，新房主要在遠郊，滬深的遠郊對于深圳來說就是東莞惠州了，把東莞惠州的房價算進來看一看，深圳新房肯定沒那么高。

　　可以看到，北京套均價格已經(jīng)比滬深貴35%-40%，然而，北京漲勢依然如虹，反而上海深圳成交量出現(xiàn)連續(xù)下挫。

　　為什么？北京人經(jīng)濟實力更強？所以市場更Strong？
　　第一章信貸是房價上漲的直接原因，北京沒有采用“處女貸”大殺器
　　房價長期看人口，短期看金融，土地供應會體現(xiàn)在中長期。

　　2017年前兩個月全國的房貸仍然達到了1萬億，任澤平君甚至在他的文章里單獨提到了北京房貸仍然在增加。下面看一下人民銀行的數(shù)據(jù)：
　　北京：2016年12月末人民幣住戶貸款余額14146.9億元，12月當月增加195.4億元；2017年1月末，人民幣住戶貸款余額14557.8億元，當月增加410.9億元，同比多增166.3億元，環(huán)比多增215.5億。

　　上海：2016年分季度看，一至四季度個人住房貸款分別增加917.3億元、1015.5億元、747.7億元和671.9億元，貸款季度增量呈“∧”走勢；其中12月份新增個人住房貸款154.7億元，創(chuàng)近14個月個人住房貸款月增量新低，環(huán)比和同比分別少增101.2億元和51.7億元。

　　2017年1月份，全市新增個人本外幣貸款404億元，同比少增69.5億元。當月本外幣個人住房貸款新增234.4億元，同比少增111.9億元。

　　深圳：2017年1月，住戶部門中長期貸款增加218.13億元；2017年2月，住戶部門中長期貸款增加93.39億元；
　　可以看到，上海深圳住戶部門貸款已經(jīng)在減少，而北京的仍然在增加。

　　為何北京貸款仍然在增加而上海深圳已經(jīng)減少？北京人更看好市場所以更大力度使用杠桿？當然不是，上海深圳人也想用杠桿，不過都被兩地政府的辣招拒簽了。政府的辣招叫做“認房認貸，二套首付7成”。

　　別看這政策簡簡單單，殺傷力卻很強，翻譯成中文就是“無論你在哪個城市貸過款，無論你有沒有還清貸款，你在上海深圳買房都不能算首套，首付要7成；只有那種從來沒有在銀行有過按揭的沒有房的才叫首套”。

　　這個其實不能叫首套貸，這個應該叫做“處女貸”，是不是跟我國封建資本主義男權社會的理念一脈相承？你有過貸款了，你不純潔了，把你打入冷宮。

　　因此，要珍惜你的處女貸呀，要把你的處女貸留給你愛的城市，否則你將永遠無法上它的車了。

　　這個政策的目的就是掐掉改善需求的貸款路徑，北上深這種二手房占75%-85%的市場，改善才是絕對的主力，現(xiàn)在把主力軍的彈藥給攔截了，市場自然就熄火了。大家可以去看看，調(diào)控后真正回穩(wěn)的只有上海深圳，其余的沒用殺器的都在蠢蠢欲動，包括沸騰的首都，包括非典型一線城市廣州，包括首都京津冀一體化的兄弟們，包括重拾升勢的美麗杭州，等等等等。

　　滬深還有一些奇葩政策，比如不讓社保單身買房，比如沒明說的二套全還清不能貸等，處處反人類呀。你不能單身，你不能失去處女貸，好吧，請人民政府指示人民該怎么符合政策的活吧。

　　相比起來，北京政府人勝多了吧？哎，有洞若觀火者說你想多了，政府的本意并非留你，而是要用高房價疏散你，想到這種套路的可能勝，瞬間覺得被世界拋棄了。

　　第二章北京為何比滬深貴40%？
　　中國基本上是一個中產(chǎn)階級市場，不信，你去看看豪宅漲幅，再比比專門為中產(chǎn)階級打造的郊區(qū)小鎮(zhèn)的漲幅。

　　湯臣一品二手房15萬多耶，新天地10年來也只是翻倍，內(nèi)環(huán)內(nèi)次新別墅四季雅苑10萬加耶，而據(jù)說藥廠遍地的張江高科的公寓新房要8-10萬了，外環(huán)外的唐鎮(zhèn)也7-8萬了，外郊環(huán)之間的浦江次新8萬多了。

　　中國豪宅價格是低于國際都市豪宅價格的，但是中國普通房子是遠遠貴于它們的普通房子價格的。

　　為什么？我覺得根本原因在于中國私人產(chǎn)權不受保護，富人不會在不受保護的狀態(tài)下炒豪宅的，富人選擇多，富人可以去紐約倫敦買豪宅，富人可以買賣公司股權，富人是另外一個世界。

　　而中產(chǎn)階級幾乎只有買房一條路，中產(chǎn)階級不買房只會被稀釋成屌絲，而不會變成富豪的。核心城市的核心地段是政府不能隨便發(fā)行的，大家就是看中這一點，把政府隨便發(fā)行的貨幣換成它不能隨便發(fā)行的土地，這才是買房邏輯。

　　所以，中產(chǎn)階級資金范圍內(nèi)的房子漲的快，尤其是外形靚麗適于朋友圈攝影展的郊區(qū)新房更是大家的心頭好，錦屋不能夜行，我們要人生的勝利。

　　那么，中產(chǎn)階級市場的北京比滬深貴40%，這意味著它的中產(chǎn)更有錢？我覺得個稅比較能說明中產(chǎn)的收入狀況，下面比較一下北上廣深的個稅：
　　下表是最新的數(shù)據(jù)，看起來北京人均個稅跟上海深圳是相當?shù)�，沒有明顯多40%，說明三城的白領階層能量相當。


　　那么，究竟是什么讓北京貴40%的？難道就是處女貸大殺器？這是短期原因，會讓北京多漲，但即使用了這個政策，北京也只會回調(diào)而不會跌很多。有敏而好學的土著葫蘆僧說，因為北京有很多官二代以及官二代的富二代朋友，即使是小地方的官二代富二代也比白領寬裕的多，當然北京還有很多特殊階層，政治中心的實力不能僅僅依據(jù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)來判斷。

　　各個省會也有同樣邏輯，地市的“賈不假，白玉為堂金作馬”階層很愿意去這些城市置業(yè)，每個省會都不是它自己的實力，它體現(xiàn)的是一個省的狀況，這個省是它的票倉。鄭州就是沾了大票倉的光。

　　第三章中國超級周期如何結束
　　我一直在思考，中國的超級周期如何結束。天下沒有不散的宴席，當然也沒有永動機，這段人類史上最蔚為壯觀的房地產(chǎn)超級周期終將逝去。

　　會以何種方式結束？會出現(xiàn)日本式崩潰嗎？我覺得可能勝不大。首先，日元是自由流動的，它的房產(chǎn)泡沫是建立在流水上的，而人民幣是被嚴格管控匯出的，中國的泡沫是泥石流；其次，日本的土地是分屬于地主的，是自由交易的，而中國的土地是被壟斷的，當市場出現(xiàn)下跌時，東京市場反倒是增加了供應，加速了危機深化，而中國政府一定會在這種狀況下停止供應的。

　　中國房地產(chǎn)完全不是市場經(jīng)濟，它只是國家機器貨幣財政序列里的重要操作工具。

　　對于市場的未來，我有一個猜想，叫做“房價滯漲地圖”，2010年之前是普漲，2015年是20個都市漲，別的廣大中小城市滯漲；2020年呢？2020年將會變成15個都市漲，其余城市滯漲，2025年也許只有北上深廣杭漲了，其余部分的地圖幾乎都處于滯漲區(qū)了，泥石流就是這么一步步將城市固化的。

　　這是貨幣和土地嚴格控制下的中國式退場，短痛換成了長痛，長痛也就沒有痛了，社會主義國家不能接受劇烈的短痛。

　　我的滯漲地圖猜想基于一個“定理”，就是“人均45平米滯漲定理”。人均住宅面積35平米時，達到小康標準，可以理解為改善需求基本滿足，東京在2000年時人均使用面積是28平米，大約是人均建筑面積36平米；人均住宅面積達到45平米時，意味著供應完全充分，此后進入“滯漲區(qū)域”。

　　房子具備金融屬勝是因為其具有稀缺勝，一旦失去稀缺勝，房子就變成了普通商品，就只具有商品屬勝了，人均45平米可以理解為住宅失去了稀缺勝。將不同階段的城市就此做一個分類，未滿足35平米的城市住宅稱為金融住宅，已經(jīng)滿足45平米的稱為商品住宅。

　　我做了一張表，計算1)各城市現(xiàn)在的人均住宅面積，2)以現(xiàn)在的住宅供應除以現(xiàn)在的常住人口，得出靜態(tài)的人均住宅年增長量，3)以達到人均45平米做為終點線，看各城市需要幾年時間觸線。


　　注：
　　1)數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局和各地統(tǒng)計局；
　　2)北上深蘇州杭州數(shù)據(jù)是完整的，從1978年就有，最為準確；
　　3)天津重慶和全國數(shù)據(jù)的是從1996年就有，重慶主城區(qū)從1978年就有，主城區(qū)住宅供應也是非常充分的；
　　4)其余城市數(shù)據(jù)是從2002年開始的，鄭州市從1990年。這些城市缺失部分都是根據(jù)存有的數(shù)據(jù)推算的，存在一定誤差；
　　5)表里都是進入政府統(tǒng)計的產(chǎn)權住宅，小產(chǎn)權房不包括在內(nèi)，所以城中村之都 – 深圳人均居住面積很�。�
　　6)城市人口增長越多，這個繁榮年限會越久，比如廣州深圳天津鄭州武漢等這些人口仍然在明顯增長的，會延長凝固時間。

　　從“房價滯漲地圖”可以看到，全國在最近的2-3年內(nèi)，整個進入滯漲期，這個意味著城鎮(zhèn)化的結束。您可以看到，我已經(jīng)用了11億人口做了城市人口數(shù)據(jù)，國家已經(jīng)把城鎮(zhèn)化的房子蓋好了；其實，去掉主要都市，全國的滯漲已經(jīng)體現(xiàn)出來了。

　　重慶成都長沙武漢，如果以現(xiàn)在的住宅供應量，而且人口不增加的話，熬不過十三五計劃。西安南京這些，至少還可以經(jīng)受一到兩輪上漲。最后剩下的是北上深廣杭，尤其是鐵血丹心疏散人口的北京和土地少的深圳，感覺是遙遙無期了。

　　第四章房價的上海內(nèi)環(huán)之錨
　　就像日本橋是所有道路的起點一樣，我試圖找到中國房價的一個錨點，用這個錨點去衡量主要城市的價格。

　　貨幣和土地是房價的基礎，貨幣已然長成一個連中央政府都無法馴服的小獸，M2年增長預期只能略低，而不能大減，因此貨幣就變成了一個不能承受之輕的存在，我們接受就好了。

　　那么土地呢？中國市場存在兩個完美典型，一個是重慶的大批供地方法，使土地變成實質(zhì)的自由市場供應，都變成散戶手中的二手房時，更是自由市場；一個是完美控制典范，那就是上海，君不見，上海市利用都市化紅利洶涌之勢把偏遠郊區(qū)先行開發(fā)，控制供地節(jié)奏，將郊區(qū)不稀缺的土地賣出了稀缺的價格。

　　試想想，郊區(qū)都賣到這個價格了，10年后舊改市區(qū)時，市區(qū)該是什么價格呢？

　　兩種模式不能說誰好誰壞，各自有利弊吧。

　　重慶可以看成中國城市未來的狀況，價格穩(wěn)定，郊區(qū)便宜，至于部分城市被炒的太高的郊區(qū)，可能在未來需要更長時間尋找自己的合適價位。

　　上海市區(qū)可以看成未來城市中心的狀況，市區(qū)是散戶二手市場，價格都是被交易標定過的。上海內(nèi)環(huán)內(nèi)價格跟東京都心均價相當，都是8-10萬人民幣每平米，東京中外環(huán)好區(qū)域是5-6萬，郊區(qū)是2-3萬。東京的這種9-6-3的結構也會是上海未來的結構，上海郊區(qū)開發(fā)完，供應充分之后會呈現(xiàn)出自然的級差地租狀態(tài)。

　　東京房子交易時多一個全額征收的8%的消費稅，還多一個15%-30%的增值稅，把這些稅也考慮在內(nèi)后，它呈現(xiàn)的價格基本就是我上面所描述的。

　　我以上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的9萬為錨點，用9/6/3的級差房價來大致描述一下部分城市的房價，如下表。內(nèi)環(huán)內(nèi)是市中心，相當于北京三環(huán)內(nèi)，中間地帶是中環(huán)外環(huán)，相當于北京的四環(huán)五環(huán)，郊區(qū)就是外環(huán)外，對于北京就是五環(huán)外。

　　這個價格體系只適合于住宅小區(qū)，既不考量學區(qū)房，也不考量郊區(qū)大別墅，實際上就是級差地租的反映。各個城市的形態(tài)狀況也會不同，只是做為一個參考。


　　(單位：萬元/平米)
　　那么，比滬深貴40%的北京房價的頂部到底在哪里？

　　我覺得是這樣吧，短期看北京政府是否采用處女貸大殺器，長期看土地和貨幣，土地貌似不增加了，那么，這就是密室困局了。

　 中財網(wǎng)